Umowa przedwstępna: kiedy wiąże i co, jeśli druga strona się wycofa

Co to za umowa i co musi w niej być

Umowa przedwstępna to umowa, w której jedna strona albo obie zobowiązują się zawrzeć w przyszłości inną, oznaczoną umowę. Tę przyszłą umowę kodeks nazywa umową przyrzeczoną (art. 389 § 1 KC). Najczęściej spotyka się ją przy sprzedaży mieszkań i działek, gdy kupujący czeka na kredyt albo sprzedający na uporządkowanie dokumentów.

Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Przy sprzedaży oznacza to przede wszystkim rzecz, która ma zostać sprzedana, i cenę, bo właśnie te elementy wyznaczają umowę sprzedaży (art. 535 KC). Jeśli zabraknie istotnych postanowień, nie wiadomo, jaką umowę strony miałyby zawrzeć, a druga strona może kwestionować, że w ogóle doszło do skutecznej umowy przedwstępnej.

W praktyce do umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania wpisuje się także:

• termin zawarcia umowy przyrzeczonej,
• wysokość i charakter wpłaty (zadatek albo zaliczka),
• stan prawny lokalu i ewentualne obciążenia,
• termin wydania lokalu,
• ewentualne prawo odstąpienia albo karę umowną.

Forma: dlaczego od niej zależy, co możesz potem zrobić

Przepisy o umowie przedwstępnej nie narzucają jej jednej formy. Forma ma jednak duże znaczenie dla skutków, bo art. 390 KC wiąże z nią zakres roszczeń.

Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego (art. 158 KC). Akt notarialny jest formą szczególną, a czynność dokonana bez niej jest nieważna (art. 73 § 2 KC). Dotyczy to umowy przyrzeczonej, czyli właściwej sprzedaży mieszkania. Umowa przedwstępna nie przenosi własności ani nie zobowiązuje do jej przeniesienia, tylko do zawarcia umowy przyrzeczonej, dlatego umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania można zawrzeć bez notariusza, np. w zwykłej formie pisemnej. Wtedy jednak daje ona tylko tzw. słaby skutek opisany niżej, bo nie spełnia wymagań co do formy, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej (art. 390 § 2 KC). Pełną ochronę, czyli możliwość żądania zawarcia umowy przed sądem, daje dopiero umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego.

Skutek słaby i silny

Słaby skutek: odszkodowanie

Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od tego, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej (art. 390 § 1 KC). Chodzi o koszty i straty związane z przygotowaniem się do transakcji, a nie o korzyści, które przyniosłaby sama transakcja.

Przykład: kupujący, licząc na zakup mieszkania, zapłacił za wycenę nieruchomości i za przygotowanie wniosku kredytowego. Gdy sprzedający odmawia podpisania aktu, kupujący może domagać się zwrotu tych wydatków, jeśli udowodni ich związek z planowaną umową.

Strony mogą w umowie przedwstępnej określić zakres odszkodowania inaczej, np. szerzej albo węziej niż przepis.

Silny skutek: sąd zmusi do zawarcia umowy

Gdy umowa przedwstępna spełnia wymagania, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymagania co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 390 § 2 KC). Przy mieszkaniu oznacza to umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego.

W takiej sprawie składa się pozew o zobowiązanie drugiej strony do złożenia oświadczenia woli. Prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek złożenia oznaczonego oświadczenia woli zastępuje to oświadczenie (art. 64 KC, art. 1047 KPC). Jeżeli złożenie oświadczenia jest uzależnione od świadczenia wzajemnego (np. od zapłaty ceny), skutek ten powstaje dopiero z chwilą prawomocnego nadania orzeczeniu klauzuli wykonalności (art. 1047 § 2 KPC).

Strona uprawniona nie musi korzystać z silnego skutku. Może zamiast tego żądać odszkodowania.

Termin zawarcia umowy przyrzeczonej

Najlepiej wpisać termin wprost do umowy. Jeżeli go brakuje, umowa przyrzeczona powinna być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania jej zawarcia (art. 389 § 2 KC). Gdy uprawnione są obie strony i każda wyznaczy inny termin, wiąże termin wyznaczony przez tę, która złożyła oświadczenie wcześniej.

Jest też granica czasowa: jeśli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie wyznaczono terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia. Umowa przedwstępna bez terminu nie może więc czekać w szufladzie bez końca.

Przedawnienie roszczeń z umowy przedwstępnej

Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta (art. 390 § 3 KC). Dotyczy to zarówno żądania zawarcia umowy, jak i odszkodowania.

Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne. Ma to znaczenie, gdy ktoś najpierw bezskutecznie walczył o zawarcie umowy, a potem chce dochodzić odszkodowania.

Po upływie terminu przedawnienia druga strona może uchylić się od zaspokojenia roszczenia (art. 117 § 2 KC). Roczny termin jest krótki, dlatego przy sporze nie warto zwlekać z pozwem.

Zadatek i odstąpienie od umowy przedwstępnej

Do umowy przedwstępnej często dołącza się zadatek. Jeśli jedna strona nie zawrze umowy przyrzeczonej, druga może bez wyznaczania terminu dodatkowego odstąpić od umowy przedwstępnej i zatrzymać zadatek albo żądać sumy dwukrotnie wyższej (art. 394 § 1 KC). Gdy nikt nie odpowiada za niezawarcie umowy, np. bank odmówił kredytu bez winy kupującego, a umowa tego nie reguluje, sytuacja może być sporna; przepis przewiduje wtedy zwrot zadatku (art. 394 § 3 KC), ale strony mogą się różnić w ocenie, kto za niezawarcie umowy odpowiada. Różnice między zadatkiem a zaliczką opisuje poradnik zadatek a zaliczka.

Strony mogą też zastrzec umowne prawo odstąpienia w oznaczonym terminie (art. 395 KC), np. na wypadek nieotrzymania kredytu. Więcej o sposobach wycofania się z umowy w poradniku odstąpienie od umowy. Jeśli strony chcą z góry ustalić sumę za niewykonanie zobowiązania, mogą wpisać karę umowną.